一、案例背景
ANLIBEIJING
(一)评估目的
BJ.W实业股份有限公司基于账务报告目的需要，拟确定以公允价值后续计量的投资性房地产在评估基准日年2月3日的市场公允价值，本次资产评估是为该经济行为所涉及的位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢厂房(建筑面积为平方米)投资性房地产在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
(二)评估基准日
本项目资产评估基准日为年2月3日。
委托双方为此项目拟订了时间表，考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为年2月3日。
(三)评估对象和范围
.评估对象
本次评估的对象为BJ.W实业股份有限公司以公允价值后续计量的投资性房地产。
2.评估范围
本次评估范围为BJ.W实业股份有限公司在评估基准日涉及的位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢厂房(建筑面积为平方米)投资性房地产以及相对应的土地使用权。
评估基准日，委估投资性房地产具体情况如表3-所示。
▲表3-委估投资性房地产具体情况
（详见《资产评估案例精选》）
3.评估对象概况
()区位状况
评估对象为位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢工业厂房中用于出租的投资性房地产(建筑面积为平方米),位于某区H经济开发区YQ东二路西侧，其东面为BJ奥特美自控设备有限公司，南面为MS食品公司，西面为YY路。
某区H经济开发区周边医疗资源充足，有HR医院、医院、医院。在开发区周边，有国际高尔夫球场、国际滑雪场等休闲娱乐场所和BJ某酒店、BJ某花园酒店等30多家宾馆、培训中心，商务会议日接待能力超过3万人。附近大型生活配套区有SJGZ谷、DXMQ小镇、QM园以及YL经济适用房小区等。有路、路、路、86路等多路公共汽车线路经过，距地铁SY站约30千米，距该市国际机场约45千米，交通尚便利，H经济开发区根据产业规划，由科技服务产业园、纳米科技产业园、数字信息产业园和都市产业园构成，形成四大特色产业园区，工业氛围中等。
(2)权益状况
评估对象：位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢工业厂房，产权人为BJ.ZF热灌装容器有限公司。权益情况如表3-2所示。
▲表3-2权益情况
（详见《资产评估案例精选》）
补充说明：
BJ.ZF热灌装容器有限公司位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢工业厂房中用于出租的投资性房地产(建筑面积为平方米)：承租人为某饮料品牌装瓶商生产(东莞)有限公司，租赁期为从年3月日起至年7月24日止。租金标准分为两个部分，厂房部分建筑面积平方米，每月每平方米人民币0元，合同约定租赁期内的租金应固定不变；根据估价委托方提供《租赁合同》备忘录，承租方3楼办公室增加面积平方米，租金元/月，经咨询BJ.ZF热灌装容器有限公司相关负责人，租赁期和《租赁合同》中租赁期相同。土地使用权的使用用途为工业，使用权类型为出让，《国有土地使用证》编号为**国用〔出〕第号，终止日期为年9月7日；评估基准日时，土地开发程度为“五通一平”,已开发利用，地上建成工业厂房2栋。
(3)实物状况
评估对象是整栋房地产(证载总建筑面积为.70平方米)中的一部分，所在建筑物为钢筋混凝土结构3层，本次评估范围为-2层厂房(平方米)及第三层配套办公室(平方米)。
房屋建筑物建成于年2月，钢筋混凝土结构，共3层，估价对象位于第层至第3层，-2层层高约6米，顶层层高约3.5米，外墙贴保温铝塑板，内墙刷乳胶漆，楼地面为地砖和环氧树脂地漆，天花为金属扣板和白色乳胶漆等，钢框玻璃门与卷闸门，塑钢窗，内置5吨货梯一台，水电设施齐全。
评估对象目前作为办公室、生产车间、配送中心、仓储等生产经营场所使用，维护使用状况正常。
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
(四)价值类型
市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评估标的
PINGGUBIAODI
本次评估目的是BJ.W实业股份有限公司基于账务报告目的需要，拟确定以公允价值后续计量的投资性房地产在评估基准日年2月3日的市场公允价值，本次资产评估是为该经济行为所涉及的位于某市某区H经济开发区YQ东二路9号院2幢厂房(建筑面积为平方米)投资性房地产在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
评估方法
PINGGUFANGFA
(一)评估方法的选择
按照《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《资产评估准则——不动产》,评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
投资性房地产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。
成本法是从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相同或类似资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法也叫收益现值法，是通过将委估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
本次评估中，由于国内房地产市场的蓬勃发展，北京市房地产的价格近年增幅较大，对于出租经营的房产采用成本法已经不能真实反映资产的价值，因此不宜采用成本法。
委估资产附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。评估对象为整体工业房地产中的一部分，不能单独出售，附近园区出售的案例很少，可比性较差。
目前很难获取到与委估投资性房地产类型、结构、功能相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法进行评估。
考虑到本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。采用收益法的评估方法能够较好地体现资产的价值。
综合分析后，结合本次评估目的、资产现实状况、价值类型和评估师所收集的资料，本次主要采用收益法对投资性房地产进行评估。
(二)评估方法说明
收益法又称收益现值法，是通过合理预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将未来收益合理折现来求取评估对象价值的评估方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取评估对象的价值。收益法是基于预期原理，把未来若干年期内的纯收益按照一定的资本化率折(贴)现到估价时点，以此得出评估对象的市场价格。
此次评估模型如下：
其中：
P为评估值；
Ri为未来第i年净收益；
R为未来第i年以后每年等额净收益；
r为采用的折现率；
(+r)t为第i年的折现系数为；
m为评估基准日后资产尚可使用年限；
n为净收益有变化的期限。
采用收益法得出的房地产评估价值包含了房产依托的土地使用权价值。
收益法的计算步骤如下：
()确定经济年限。根据被评估单位房产经济年限、土地到期日期核实相关房产、土地的尚可使用年限，根据资产最大效用原则，以委估房地产中土地的尚可使用年限为基础确定委估房地产的尚可使用经济年限。
(2)确定资产租赁期内租金收入和租赁期满后的租金收入。根据委估资产现实经营状况，收集、整理有效的对外租赁合同(或协议),与对应的房
(3)估算投资性房地产年总运营成本。根据委估资产所处区域相关税费标准及资产经营情况，合理估算房地产经营发生的营业税金及附加、管理费、维修费、房产税、土地使用税、保险费和班车租赁费。
(4)根据房地产的收益经济年限、租金纯收益、折现率等参数合理确定
(三)案例运用
.评估对象厂区租金水平的确定
根据评估对象现状用途工业配套的通用厂房，能收集到一定可比租赁案例，因此，适宜采用比较法求取评估对象客观租金水平。
估价人员通过市场调查，目前评估对象所在片区的类似物业平均租金水平为5～20元/平方米·月之间，因余地面积、道路通达度、设备设施、位置、面积、建筑结构、商业氛围及现状等因素造成该区域租金水平有一定差异。根据比较法，评估对象2幢厂房整体平均租金水平为每月7元/平方米，详细资料如表3-3所示。
▲表3-3比较案例基本情况
（详见《资产评估案例精选》）
2.建立比较因素条件说明表
参与比较的因素条件应是对评估对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对评估对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易情况、交易期日、区位、权益、实物状况等因素进行比较，具体如表3-4所示。
▲表3-4比较因素条件说明
（详见《资产评估案例精选》）
3.建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表
▲表3-5比较因素条件指数
（详见《资产评估案例精选》）
▲表3-6比较因素修正系数
（详见《资产评估案例精选》）
4.评估对象租赁价格水平确定
▲表3-7评估对象租赁价格水平
（详见《资产评估案例精选》）
5.评估对象空置率确定
根据估价人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，目前周边类似的物业出租率一般。估价人员根据评估对象周边房地产市场的特点、发展规划及对未来房地产市场的预测，参考周边类似物业的空置情况，估价人员认为评估对象空置率出租前5年稳定在8%,稳定期空置率为7%。
6.评估对象递增比率的确定
根据估价人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，评估对象所处的区域发展前景较好，因此，确定递增方案为在价值时点开始租金按照第年不递增，第2到第5年每年递增3%,第6年及以后保持平稳不增。
7.报酬率的确定
采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。
报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率
其中，无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率，是几乎所有的投资都应该得到的投资回报率，无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率，本次取价值时点人民银行公布的一年期银行存款利率为.5%。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。投资风险与风险报酬率存在一定的对应关系。一般而言，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高。进而投资风险与投资报酬率存在内在关系，在无风险投资报酬率一定的条件下，投资风险越高，投资者要求的投资风险报酬率就越高，从而投资报酬率也就越高。
考虑到管理的难易程度、投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为低、中、高三等，经我司估价人员按照根据德尔菲法对各等级风险的风险报酬率取值如表3-8所示。
▲表3-8投资风险报酬率分档
（详见《资产评估案例精选》）
评估对象所在区域同类厂房较多、工业聚集度高，工业区处于高速发展时期，基础设施不断完善，环境逐步优化。
综合上述因素考虑，认为评估对象投资风险程度处于中档水平，投资风险报酬率取值3.0%,则评估对象的报酬率为.5%+3.0%=4.5%。
8.房地产出租的相关费用与税费取值的确定
()房地产出租时的费用
主要有租赁管理费、维修费、保险费、租赁管理费、维修费、保险费等根据珠海市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。
租赁管理费：目前北京市类似物业的管理费用包括合同登记费及合同备费，一般取值为有效毛租金的2%。
参考北京市建筑工程造价有关数据，确定评估对象建筑物重置成本为元/平方米。
维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，一般取值为平均每月建筑物重置成本的2%。
保险费：目前珠海类似物业的保险费一般取值为租金的0.5%。
(2)出租人为企业单位
房产税率为.43%[2%÷(+5%)],计税基数为毛租金收入。增值税为4.76%,计税基数为毛租金收入。[含税租赁收入÷(+5%)x5%]城建维护税为7%,计税基数为增值税。教育附加费为3%,计税基数为增值税。地方教育附加费为2%,计税基数为增值税。印花税：税率为0.%,计税依据为出租房地产的有效毛租金收入。
(3)土地使用税
根据《关于调整北京市城镇土地纳税等级分级范围的公告》(北京市地方税务局年第0号),评估对象所在区域工业用地城镇土地使用税为每平方米年税额.5元。计税基数为2幢分摊的土地使用权面积。
(4)租赁保证金的确定
《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金；对评估对象进行类似物业调查，结合前面的需求分析，确定评估对象的租赁保证金按2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的价值时点一年期定期存款利率.5%计算。
(5)收益年期确定
根据《房地产权证》显示土地使用权年限终止日期至年9月7日，至价值时点，剩余土地使用年限为37.70年。
9.收益价值测算
▲表3-9房地产收益价值测算
（详见《资产评估案例精选》）
0.确定评估对象市场价值
估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和评估对象信息的基础上，全面分析了影响评估对象价格的因素，并运用上述方法对评估对象进行估价。
最终确定本次评估评估对象的评估单价为元/平方米，评估总值为元(取整至百位)
评估结果
PINGGUJIEGUO
本次评估遵照国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、公正、客观和科学工作原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用收益法计算确定评估值。
截至评估基准日年2月3日，ZH.ZF实业股份有限公司纳入评估范围的投资性房地产评估值为元(大写人民币伍仟陆佰壹拾陆万陆仟柒佰元整)。
案例点评
ANLIDIANPING
本评估案例的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，在本评估案例分析过程中：
首先，评估物业通过已取得《房地产权证》,其权属依据、建筑面积、用途等均以委托方提供的《房地产权证》为依据；
其次，评估机构接受委托后，根据委托人提供的资产评估申报表，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制订了详细的现场清查实施计划，并根据企业资产分布特点进行现场的核查工作，提交了清查核实及现场勘察作业工作成果；
最后，进行个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳利用分析，选用了评估方法，得出评估结论。
摘自《资产评估案例精选》书中第三章房地产价值评估案例——案例七/作者：史福厚唐龙海/侵删
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